背景信息介紹

1. 外國公民在印度購買不動產只有以下兩種形式

1）外國人可通過在印度設立的全資子公司（在外商直接投資政策許可范圍內）購買不動產；

2）PIO類外國人(下文第 4 點有提及)。

上述不動產不包括農用地(Agricultural land)、種植園用地(Plantation property)、農場莊園用地（Farm Houses），如購買這三類土地需要事先取得印度儲備銀行審批和政府審批。

2. 敏感國家特別對待

未經許可，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、尼泊爾、不丹（所謂的“敏感國家”）幾國的公民不得在印度買賣不動產，但是可以不經事先批準許可，在印度租賃不動產，租期不得超過 5 年。超過五年當然是需要審批的。

3. 外國人可繼承

經印度儲備銀行同意，非印度血統(tǒng)外國人可以繼承方式取得印度居民的不動產，但未經印度儲備銀行事先許可不得轉讓此類繼承取得的不動產。

4. NRI 和 PIO

NRI (Non-Resident Indian) 海外印僑，指的是具有印度國籍，持印度護照但長期在國外居住的印度公民（NRI仍是印度公民，而非外國人）。

PIO (Persons of Indian Origin) 印度裔外國人，外國國籍，持外國護照，印度血統(tǒng)。1）任何時候曾持有過印度護照；或，2）其或其父輩或祖父輩出生在印度，且沒有在任何時候成為過阿富汗、不丹、中國、巴基斯坦、孟加拉、尼泊爾、斯里蘭卡公民的；或，3）PIO的后代，這三類人可申請印度PIO卡，PIO無需辦理印度簽證，在印度連續(xù)居住滿7年，可申請入印度國籍。

5. 居住在印度/印度居民（Resident In India）

在印度所得稅法和外匯管理法中都有關于“居住”的規(guī)定，一般認為，在上一財政年度內，因就業(yè)、商務或度假或其他任何能夠說明其在印度停留不確定期限目的，累計在印度停留超過 182 天的。（根據FEMA規(guī)定，累計停留滿 182 天并非唯一條件，還需要結合其在印度停留的目的或意圖，因此并不是超過 182 天就萬事大吉了，另一方面作為 Resident In India 根據規(guī)定是要按其全部收入在印度納稅的哦。試問那些在印度停留超過 182 天的朋友有幾人在印度交稅了？）

常見問題

Q：非印裔外國人是否可以成為 NRI/PIO 所購買不動產的二手持有人？

A：不可以。

Q: 居住在印度之外的非印裔外國人可以在印度購買不動產嗎？

A: 不可以。居住在印度之外的非印裔外國人無法在印度購買任何不動產，但可以居住目的租賃不動產不超過 5 年，此類租賃無需不要求事先批準和報告印度儲備銀行。

Q：符合居住在印度條件的外國人可以在印度購買不動產嗎？

A：可以，但也要事先取得批準并滿足有關部門的要求（如果有），如地方邦政府的要求。此外，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國的公民還需要獲得印度儲備銀行的審批和印度政府的審批。（也就是說，理論上是允許的，但操作中存在難度較高的審批限制。）

Q：外國公司在印度的辦公室可以在印度購買不動產嗎？

A：根據印度的外匯管理辦法，外國公司在印度設立的分公司辦公室可以在印度購買不動產用于商業(yè)經營，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國公司設立的分公司在購買不動產時，須事先取得印度儲備銀行的批準。當分公司辦公室清算時，出售該不動產所得可以經印度儲備銀行批準返還國外公司。但外國公司在印度設立的聯絡處/辦事處辦公室不能購買不動產，只能租賃不動產不超過 5 年。

Q：是否可以通過贈與的形式在印度獲取不動產？

A：1）可以。NRI 和 PIO 可以自由的從印度居民、NRI、PIO 處通過贈與獲得不動產，僅限商業(yè)用地和居住用地，不包括農業(yè)用地、種植園用地和農場莊園用地。2）居住在印度之外的非印度裔外國人不可以通過贈與形式獲取不動產。

Q：非印度居民能否在印度繼承不動產？

A：可以，非印度居民的 NRI 和 PIO 和非印度裔外國人可以從印度居民處繼承不動產。但是，巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國的公民需要印度儲備銀行審批。

Q: NRI/PIO和其他外國人是否可以出售其居住/商用不動產？

A: 1）NRI 可以出售其居住/商用不動產給：印度居民、NRI、PIO；2）經印度儲備銀行事先批準，PIO 可以出售其居住/商用不動產給：印度居民、NRI、PIO；3）經印度儲備銀行事先批準，非印度裔外國人（包括巴基斯坦、孟加拉國、斯里蘭卡、阿富汗、中國、伊朗、不丹、尼泊爾國的公民）可以出售其居住/商用不動產給：印度居民、NRI、PIO。

Q：非印度居民所持有的農用地、種植園用地和農場莊園用地能否轉售？

A：1）NRI 和 PIO 所持有的農用地、種植園用地和農場莊園用地可以出售給居住在印度的印度公民；2）非印度居民的非印度裔外國人出售其農用地、種植園用地和農場莊園用地時需要取得印度儲備銀行的事先批準。

Q: 非居民是否可以贈與其所有的居住或商業(yè)不動產？

A：可以。NRI 和 PIO 可以將其居住或商用不動產贈與給印度居民、NRI 或PIO；非印度裔外國人贈與時需要印度儲備銀行事先審批。

Q：NRI/PIO或外國人所有的農用地、種植園用地、農場莊園用地能否贈與？

A：1）NRI 和 PIO 只能將此類不動產贈與給居住在印度的印度公民。2）外國人如贈與此類不動產須事先取得印度儲備銀行審批。

Q：外國使館、領館、外交官能否在印度買賣不動產？

A：可以，經印度政府和外事部事先許可，外國使館、領館、外交官可以在印度買賣任何除農用地、種植園用地、農場莊園用地之外的不動產。

瀾亭評論

雖然印度是土地私有制，但中國人作為“標準”的外國人想在印度購置不動產還是十分困難的。為什么說是“標準”的外國人呢？因為有這么一類外國人就不太標準，即PIO（印裔外國人）。印裔外國人的的確確是外國人，是他國公民，持他國護照，但由于具有印度血統(tǒng)，被印度政府歸類為“PIO”。PIO作為外國人在印度不動產買賣和轉讓方面有很多優(yōu)惠政策。如文中所述，中國人怎么買賣印度不動產呢？理論上有三種方式：1）在印度設立分公司或全資子公司，以公司名義購置；2）成為居住在印度的人，即“Resident In India”；3）取得印度國籍；第一種方式實際上是由公司購置的資產，并不屬于作為公司股東的個人所有，且在公司關閉時，出售該不動產所得如需匯回國內還需要印度儲備銀行審批。第一和第二種方式還面臨一個巨大問題是：由于中國和印度的地緣政治關系，印度很多規(guī)定都視中國為“敏感國家”特殊對待，所以無論是中國公司的分公司子公司還是符合居住在印度條件的中國人，想要在印度買賣不動產，都將面臨十分苛刻的審批，從印度儲備銀行到所在邦政府甚至是印度中央政府的審批，這也就是文中所說的“理論上可行，但操作難度巨大”。第三種方式中如果取得印度國籍，那實際上已經不再是中國人了。綜上所述，想要在印度炒房炒地的朋友們可以洗洗睡了，發(fā)家致富還得擼起袖子干才行。

作者簡介

樊桂東律師，Landing Law Offices 顧問，中國律師資格，華東政法大學碩士，曾任上海隧道股份印度區(qū)域法務，擁有三年印度從業(yè)經歷，樊律師在處理項目工程、項目投標、EPC/FIDIC合同、印度公司法等法律實務方面擁有豐富的實踐經驗，主要從事房地產、項目工程、基礎設施與能源、爭議解決等方面的法律事務。