關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范

管理本市住房租賃市場的通知

（征求意見稿）

為加快發(fā)展本市住房租賃市場，規(guī)范住房租賃管理，推動(dòng)建立購租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（市政府令第231號）等規(guī)定，現(xiàn)通知如下：

一、強(qiáng)化住房租賃管理服務(wù)，增加租賃住房供應(yīng)

（一）進(jìn)一步完善住房租賃管理服務(wù)體制

市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全住房租賃管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)住房租賃市場的監(jiān)督管理和服務(wù)。建立住房租賃公益律師隊(duì)伍，為住房租賃當(dāng)事人提供法律援助服務(wù)，維護(hù)其合法權(quán)益。

市、區(qū)發(fā)展改革、教育、公安、規(guī)劃國土、衛(wèi)生計(jì)生、工商等相關(guān)部門按照職責(zé)分工，做好住房租賃的監(jiān)督管理和公共服務(wù)工作。

各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住房租賃市場監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)社區(qū)、村基層管理服務(wù)站的建設(shè)?；鶎庸芾矸?wù)站應(yīng)當(dāng)做好出租住房的日常檢查，發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

（二）多渠道增加租賃住房供應(yīng)

各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各區(qū)實(shí)際加強(qiáng)租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進(jìn)職住平衡。

鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

（三）加大住房租賃的金融支持

鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。

繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動(dòng)向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

二、建立住房租賃監(jiān)管平臺，提供便捷公共服務(wù)

（一）建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門按照開放、共享原則，組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價(jià)等對外服務(wù)。

網(wǎng)絡(luò)交易平臺應(yīng)當(dāng)符合住房租賃監(jiān)管平臺要求，其運(yùn)營主體可以是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運(yùn)營者等。具體要求由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

（二）依托住房租賃監(jiān)管平臺強(qiáng)化服務(wù)和監(jiān)管

已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務(wù)事項(xiàng)時(shí)，不再提交其在京有合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。

1.承租人符合公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請租金補(bǔ)貼。

2.承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。

具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

3.承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

4.住房租賃各方市場主體可通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺對其他相關(guān)方進(jìn)行評價(jià)，評價(jià)信息在住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄和披露。

5.相關(guān)部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺記錄、累積的市場主體的評價(jià)信息和核查結(jié)果，為市場主體提供差別化服務(wù)、增加服務(wù)內(nèi)容和擴(kuò)大服務(wù)范圍，實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

三、明確住房租賃行為規(guī)范，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

（一）出租人應(yīng)當(dāng)為房屋所有權(quán)人或者合法使用人，并確保出租住房符合以下條件：

1.建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；

2.以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；

3.廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；

4.人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

出租人承擔(dān)出租住房設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，出租住房設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，但當(dāng)事人另有約定或者承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致的情形除外。

（二）規(guī)范住房租賃合同訂立

1.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責(zé)任等。

2.鼓勵(lì)當(dāng)事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市工商部門制定。

3.鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。

（三）加強(qiáng)住房租賃登記備案管理

1.住房租賃合同訂立后3日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時(shí)辦理變更備案。

2.住房租賃登記備案采取網(wǎng)上備案方式。租賃當(dāng)事人可以通過任何網(wǎng)絡(luò)交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門服務(wù)窗口、基層管理服務(wù)站提供網(wǎng)上登記備案服務(wù)。

3.住房租賃登記備案信息應(yīng)當(dāng)包含出租住房、租賃當(dāng)事人身份、租期、租金等信息。租賃當(dāng)事人對其提供信息的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。

4.網(wǎng)絡(luò)交易平臺應(yīng)當(dāng)對住房租賃登記備案申請信息的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行核查，核查通過的，如實(shí)推送給住房租賃監(jiān)管平臺，住房租賃監(jiān)管平臺予以登記備案。網(wǎng)絡(luò)交易平臺可以依托住房租賃監(jiān)管平臺為當(dāng)事人提供出租住房權(quán)屬信息、當(dāng)事人身份信息等查驗(yàn)服務(wù)。

5.基層管理服務(wù)站應(yīng)當(dāng)定期對出租住房實(shí)際居住情況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)實(shí)際居住情況與住房租賃登記備案信息不符的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃監(jiān)管平臺上予以注記。

（四）規(guī)范租金、押金的收取和支付

1.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息。

2.出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

3.出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。

（五）保障承租人合法穩(wěn)定居住

1.出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進(jìn)入出租住房。

2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。

（六）規(guī)范承租人使用出租住房的行為

1.承租人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)管理規(guī)定，不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益。由于承租人不當(dāng)使用行為導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由承租人承擔(dān)。

2.承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

（七）加強(qiáng)對住房租賃當(dāng)事人違法違規(guī)行為的查處

租賃當(dāng)事人違反本通知規(guī)定的，住房租賃監(jiān)管平臺予以記錄并披露，相關(guān)部門依法予以處理。

四、加強(qiáng)市場主體監(jiān)管，提升住房租賃服務(wù)水平

（一）規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)核對當(dāng)事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明，實(shí)地查看住房并編制房屋狀況說明書，告知當(dāng)事人有關(guān)事項(xiàng)，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

房屋狀況說明書和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員簽署。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)提供的住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合理收取費(fèi)用。收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項(xiàng)，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本款規(guī)定的，由價(jià)格主管部門依法處罰。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助住房租賃當(dāng)事人辦理住房租賃登記備案。

（二）促進(jìn)住房租賃企業(yè)規(guī)范發(fā)展

1.住房租賃企業(yè)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)包括“住房租賃經(jīng)營”，并自成立之日起30日內(nèi)將機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的基本情況等信息報(bào)送所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案；信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)生之日起5日內(nèi)辦理相應(yīng)變更備案。

2.住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人責(zé)任，建立完善的住房租賃管理流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，確保出租住房符合出租條件并適宜居住。

3.住房租賃企業(yè)簽訂住房租賃合同前，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)承租人身份證件，并如實(shí)記載相關(guān)信息。

4.住房租賃企業(yè)以及公共租賃住房和集體建設(shè)用地上租賃住房的經(jīng)營主體，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂之日起3日內(nèi)辦理住房租賃登記備案。租賃合同信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時(shí)辦理租賃登記備案變更。

（三）加強(qiáng)住房租賃個(gè)人信息保護(hù)

網(wǎng)絡(luò)交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對獲取的租賃當(dāng)事人相關(guān)信息負(fù)有保密責(zé)任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

（四）加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的監(jiān)管

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)交易平臺的動(dòng)態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務(wù)過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責(zé)任。

五、在本市國有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房的租賃，按照本通知執(zhí)行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。